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标题: “地产谣言”流传根其本——对绍兴房地产市场不自信 [打印本页]

作者: a58523 时间: 2017-11-13 04:19
标题: “地产谣言”流传根其本——对绍兴房地产市场不自信
昨日，来自一张贴吧的截图让绍兴一些“地产人”像打了“鸡血”一般的兴奋。是什么原因让这些人不约而同的转发？是他们不看新闻吗？只信论坛贴吧里网友娱乐性的行为？让我们先看看这位发帖人来自哪里！

不难发现，是一个老吧友，来自广东省
外省网友在贴吧里的娱乐
在绍兴“朋友圈”却成了“地产人”的卖房噱头？
首先先明确什么是湾区经济？

湾区是由一个海湾或相连若干个海湾、港湾及邻近岛屿共同组成的区域。而这一由湾区地理位置所衍生出的经济效应被称为湾区经济。湾区经济是一种区域经济高级发展形态。也就是说是一个“区域联盟”，不涉及行政区划这一层面。

纵观国际湾区的发展历程，大致经历了港口经济、工业经济、服务经济、创新经济四个发展阶段。从湾区经济发展的特点来看，主要包括港口枢纽和制造腹地相结合，为对外开放提供重要的平台支撑；创新要素汇聚，集聚物流、信息流、资金流、人才流，引领经济发展；统筹分配资源，整个地区协同发展。湾区经济具有几个突出优点：开放的经济结构、高效的资源配置能力、强大的集聚外溢功能、发达的国际交往网络。

从世界范围看，东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区，是世界公认的知名三大湾区，他们的经济也各有特色。而在中国，同样有粤港澳和杭州湾两大湾区且各具特点。具体来看，粤港澳大湾区则是中国经济最发达的区域之一，经济实力雄厚；而杭州湾大湾区，居住着近4000万人居住，囊括浙江省87％的经济总量，是中国经济最具有发展潜力的经济板块。

11月29日，浙江省召开“浙江大湾区建设重大项目推荐会”，该会也是第四届世界浙商大会期间专题活动之一。

先看政府网站发布的新闻通稿——
首先会议主要内容是杭州、宁波、绍兴、嘉兴、台州、温州、湖州、舟山等8个地级市推荐自己重大项目，总投资1.5万亿元。涉及绍兴最突出的方面是——明确绍兴将打造先进智能制造业基地，并且成为未来浙江省“十大高能级平台”。
涉及绍兴的重大交通项目包括——杭甬超级高速公路（即杭绍甬沿海高速）、杭州湾沿海高速铁路。
打造“4大都市圈”迈向“杭州湾大湾区”
十八大以来，浙江省大力发展都市圈经济，力争以省内区域合作来促进新一轮浙江省都市经济发展。

十九大前后，浙江省提出“环杭州湾大湾区”的大胆设想，并在十九大期间得到了中央明确的支持和认可！在这一大背景下，浙江省在上月底发布“大湾区建设线路图”

如果说“都市圈”让浙江明确从“县域经济”转向“都市经济”，那“大湾区”则是体现浙江发展世界级都市区的信心和决心！

从2011年以来，绍兴一直在为都市经济做必要准备：
① 2013年完成“撤县设区”——行政区划调整是一个漫长而复杂的事情，不是简单改个名字就可以，涉及到市民日常生活方方面面，比如社保、教育、公交、福利等等。还会涉及到财政收入分配、行政管理等重大利害关系。反过来说，跨市域的行政区划调整更可以说是极为罕见的，涉及的领域更多，甚至关系到中央与地方的管理层面，所以跨市域的行政区划调整在中国从古至今发生的比较少，同朝代时期无战乱或重大战略决策也不可能去跨市域（府域）调整。
②2017，绍兴市区又完成“撤镇设街”，特别将绍兴主城区（不含上虞区）连成了一片。随之而来的就是“拆迁大潮”！
③整合绍兴开发区，未来绍兴市区将形成6大重点发展区域。

红框内已无“乡镇编制”，并明确六大重点发展区域

绍兴新一轮城市总体规划也再次明确城市发展轴和大城市核心区
绍兴部分“地产人”看似信谣，实质是对绍兴房地产市场的不信任！

有人会说“贴吧言论当回事你就输了”，一个无意间的转发却折射出绍兴某些开发商对绍兴发展和房地产市场的不信任。用杭州这一正在发展的城市作为卖房“噱头”、楼盘宣传“亮点”，这一不立足于本市，不顾及自身专业度的行为也体现其自身的无奈和不自信。

绍兴没有有规模的先进产业和大型高端制造基地，高端人才和本地年轻人的流失，导致绍兴特别是老城区“社会老龄化”加剧。绍兴老城区（传统意义上的越城区）已经不止一家外来开发商在此“折腰”。保守、精明、谨慎等等甚至带有贬义的词语被扣在“老绍兴人”头上。“全国房子浙江最难卖，浙江房子绍兴最难卖”这句话已经成为到过绍兴的外来开发商的共识。

反之，没有3年“拆改行动”绍兴房地产需求在哪里？真的没有人有明确的答案和方向！所以一些“地产人”想尽办法，宁其伤害本地人的感情，去刺激、去拉拢杭州这一“吸血杭母”。杭州本地人会卖这个账吗？有一定不多！
老杭州人“不跨江”的意识形态依旧“根深蒂固”；新杭州人虽会被绍兴稍等的房价和并不差的配套所吸引，但是地铁不通，或者即使通了地铁也有30多公里的实际距离，时间成本花费不起。真的还不如来绍兴买套独栋来养老。

（最后补充：广佛能一体，根其本是距离，相当于绍兴至钱清“一卵丘路”，地铁平均时速不过40km/h，我个人看杭绍需要“廉价磁悬浮”）

杭州湾大湾区 PK 港珠澳大湾区1、地理形势

粤港澳大湾区以香港、广州、澳门形成三个顶点，杭州湾区也以上海、杭州、宁波作为三个顶点，颇有些可对应的地方。从各个城市的相对位置来看，粤港澳和杭州湾十分相似，杭州和广州分别是区域内老牌的中心城市，上海同香港、深圳都是湾区内最耀眼的区域，宁波与珠海、澳门类似均在湾区左下角。区域内大体上都存在三个核心区和两个介于三大核心区之间的走廊地带，把杭州湾地图顺时针旋转90度，大致就是粤港澳。杭州湾区城市包括：上海、杭州、宁波、嘉兴、绍兴和舟山。粤港澳大湾区城市包括：广州、深圳、珠海、东莞、惠州、肇庆、佛山、中山、江门以及香港和澳门特别行政区。

2.区域人口

从区域人口分析，首先，两个湾区、三大顶点城市群，杭州湾区比粤港澳大湾区总人口上少了1500万人；上海相比香港和深圳多542.73万人；杭州相比广州、佛山和肇州少1597.33万人；宁波和舟山相比澳门和珠海多出673.07万人。其次，比较两翼城市群，嘉兴相比东莞和惠州少842.46万人；绍兴相比江门和中山少276.11万人。显然，杭州湾人口优势主要集中在上海和宁波地区，而杭州地区相比对标广佛肇的吸引力较弱，两翼的人口相比粤港澳地区翼位也缺乏基数。最后，户籍人口占总人口比重这个指标代表着城市人口流动性。不难发现，杭州湾的三个核心城市（上海、杭州和宁波）人口流动性对标粤港澳的三个内地核心城市（深圳、广州和珠海）的本土化程度和人口粘性更强。

3.湾区面积

从湾区面积分析，杭州湾各城市同粤港澳地区相比，总管辖范围小了10120平方公里。虽说香港和深圳面积之和，还不及上海市的一半，宁波和舟山比珠、澳与广佛肇比杭州多出的面积相当，然而杭州湾两翼的嘉兴与绍兴却比对应的粤港澳四市小了13158平方公里。此时，再回顾上文区域人口的对比，杭州及两翼管辖区域面积之小是导致其人口劣势的主要原因之一。

4.经济指标

截止至2016年12月，对比两大湾区的GDP总量，粤港澳是杭州湾的1.63倍。将三个顶点城市分别比较，若把上海单独与深圳和香港相比，分别比后者多7973.55亿元和5804.72亿元；杭州仅为广州GDP的56.35%；宁波与舟山之和则比珠海与澳门共多出4519.25亿元。粤港澳的左翼，即江门和中山仅是绍兴的1.19倍，而其右翼优势更为明显，惠州和东莞相当于嘉兴的2.72倍。
由于对标城市群人口和面积的不对称，单单从GDP总量维度上不能完全代表两个湾区的经济水平孰优孰劣。第三产业在GDP总量中的占比也应该作为对比经济的重要指标之一。不难发现，粤港澳地区中香港和澳门的这一指数相当高，主要是因为其天然地理因素限制两地的第一和第二产业。适当剔除港澳指标，仅将内陆地区作对比，上海比深圳高出整整10%，而宁波与舟山落后珠海3.05%。广州虽然比杭州高出7.4%，但是若把佛山和肇庆一同考虑进来，这一指数仅为57.97%，反而比杭州低了3.23%。
最后，人均GDP受区域人口因素影响较为明显，因而单个对比没有太大意义。从整体层面来看，杭州湾就这一指标相对于粤港澳更为平均，区域内差异较小。
杭州湾区在进出口总额上相较于粤港澳尚有20904.47亿元的差距，尤其是在出口总额上的差距更为凸显。剔除港澳，两大湾区在实际利用外资额的差额仅为6.32亿美元，差距并不大。将核心城市对标，上海较之深圳的优势体现在进口额，劣势便是出口额，整体上略胜一筹。在实际利用外资额上也不分伯仲，两座城市可谓是旗鼓相当。杭州虽在进出口指标上均不及广州2000多亿，但值得一提的是，在实际利用外资额上杭州却有着15.89亿美元的鲜明优势。宁波无论是在进出口还是在实际利用外资额上几乎都是珠海对应数据的2倍。
显而易见，杭州湾区在进口总额、出口总额和实际利用外资额占区域GDP总量的比重相对于粤港澳湾区分别高出6.6%，0.8%和0.95%。这说明绝对对意义上杭州湾区虽不及粤港澳区，但在相对指标上，前者在进出口额和实际利用外资额对GDP的真实贡献水平略高于后者。杭州湾区内，上海的进口贸易对该市经济的影响较大，宁波的出口较之其进口对经济的贡献更大，杭州和嘉兴的实际利用外资额对该地区经济的支持也较为亮眼。粤港澳湾区内，深圳的整体经济受其进出口额，特别是出口额的影响较大；令人意外的是，珠海和东莞的进出口额和实际利用外资额对各自的GDP的作用尤为明显；港澳因为其自身地理条件受限，出口额和实际利用外资额均大大拉低了粤港澳湾区的整体水平。

5.龙头企业

从《财富》在2016年公布的世界500强榜单分析，杭州湾区域内有11家上榜，而粤港澳则多出4家。其中主要涉及贸易、汽车、金融、科技、通讯、地产、能源、运输和电力等行业，如上汽和吉利对标广汽；交行、浦发和太平洋（4.140, -0.04, -0.96%）对标平安、招行和友邦；绿地对标恒大和万科等。上述企业在世界500强榜单内以国企居多，主要是因为以营业收入为衡量标准。从而湾区内像阿里、腾讯和小米等一批新兴互联网企业均未入榜单，但不容忽视科技类企业价值对于湾区的重要性。
相较杭州湾地区，粤港澳地区大企业更强势，但中型企业数量不占优势。广深莞佛中珠六市合计A股上市公司435家，明显少于沪嘉杭甬绍合计的524家。佛山、珠海拥有格力、美的这样的大型企业，但全市的上市公司总数都在30家以下，而甬绍嘉三市上市公司总数都超过30家，宁波和绍兴更超过50家。
若研究两大湾区企业家群体会很有意思地发现江浙沪一带绝大多数的顶尖企业家，大抵出生地或籍贯都在这个范围，马云、郭广昌、李书福、丁磊、宗庆后、鲁冠球等等。而活跃在粤港澳的企业家，就大不相同，固然有杨国强、何享健这样的本土派，但更多的是外来者，近的如潮汕的李嘉诚、马化腾，远的则来自广东之外，任正非、侯为贵、王石、许家印、雷军、董明珠、张小龙，则都不是广东人。

6.教育资源

根据中国科教网2017年5月发布的2017-2018年中国重点大学综合竞争力排行榜显示：杭州湾地区全国重点大学排名前50名的大学有：浙江大学（第3名）、上海交通大学（第4名）、复旦大学（第5名）、同济大学（第19名）、华东师范大学（第26名）、上海大学（第50名），共6所。粤港澳地区全国重点大学排名前50名的大学有：中山大学（第9名）、华南理工大学（第27名），共2所。
根据英国泰晤士报2016年9月发布的2017年世界大学综合实力前200名的排名数据显示：杭州湾地区有1所大学跻身排名榜，即复旦大学（第155名）。粤港澳地区共有5所，分别为香港大学（第43名）、香港科技大学（第49名）、香港中文大学（第76名）、香港城市大学（第119名）、香港理工大学（第192名）。
从上述两份排名可知，若剔除香港因素，杭州湾地区的高等教育和科研院所资源远比粤港澳地区丰富。排名只是反映区域内教育资源情况，并不代表湾区对高端人才的粘性。

7.港口效能

杭州湾区和粤港澳大湾区位置优势都比较明显，分别位于我国长江和珠江通往东海和南海的重要出海口，是我国早期海上丝绸之路的重要起点。从港口效能分析，杭州湾与粤港澳的港口整体吞吐量之间差一个上海港。单凭上海港的吞吐量就超过深圳港和香港港之和，更不用说宁波港（6.510, -0.03, -0.46%）的吞吐量与粤港澳整体吞吐量的差距也就只有15791万吨。从港口吞吐量数据反映出杭州湾在港口效能上的巨大优势。

8.交通运能

大湾区内交通运能主要从跨海大桥数量和核心城市间高铁班次及船运数量维度进行比较。

杭州湾区内共有以杭州湾大桥和嘉绍大桥为代表的7座跨海大桥，而粤港澳大湾区内共有以港珠澳大桥为代表的6座。嘉绍大桥和杭州湾大桥的日均车流量都在3万辆以上，且地理上的平行结构使嘉兴能够分别直连绍兴和宁波，不必经过杭州。因而湾区内从上海和嘉兴方向汇入的交通流量不会对杭州产生压力，得以更高效地连通杭州湾区各核心城市。珠港澳大桥预计2017年底正式通车使粤港澳大湾区的大桥之间在地理上形成一个大闭环，其首年日均交通量预期为9200架次。值得注意的是，由于港澳过境的特殊准入要求，在政府不放宽领取两地车牌的门槛的情况下，珠港澳大桥的实际使用率成疑。

杭州湾区及粤港澳湾区已通高铁数量对比
杭州湾区右翼的高铁网络较为发达，上海与杭州之间往返均有111班次，大致上每隔10分钟就有一班来往沪杭的高铁，两地单次路程平均用时为1小时。两个核心城市之间来往嘉兴的车次分别为81班和71班，紧随其后的是往返宁波，分别为32班和62班。舟山因为没有火车站，因而湾区内都需先乘高铁经过宁波再换乘大巴才能到舟山。
粤港澳大湾区的高铁网络则分化更为明显，广州和深圳之间班次分别为196班和200班，基本每5分钟就有一班，但其中有将近80班为C字头，即城际铁路。广深之间高铁单次路程平均用时为30分钟，而城际铁路则需要花费高铁3倍的时间，即一个半小时。广深到东莞均有80班高铁，这点与杭州湾区不谋而合，高铁网络的重心集中在湾区的右侧。佛山位置与广州十分接近，从广州市内乘地铁即可到达，因而未纳入湾区内的高铁网络。深圳往返香港一般通过六个口岸直接入关，而蛇口码头和福永码头有14班船舶方便宝安机场的客流去往香港，同时两个码头也有15班船舶驶往澳门。
综上，粤港澳在广深之间的交通比杭州湾区内的沪杭更为密切，两大湾区的主要运能都集中在右翼。而相比粤港澳，杭州湾的左翼交通更有优势。但是年底，港珠澳大桥的通车或改变这一格局。

总结

上文从地理形势、区域人口、湾区面积、经济指标、龙头企业、教育资源、港口效能以及交通运能等多个维度对标了以香港、广州、澳门为三个顶点的粤港澳大湾区和以上海、杭州、宁波为首的杭州湾区。
地理形势上，将杭州湾地图顺时针旋转90度，大体就是粤港澳大湾区的构造。在区域人口和湾区面积上，杭州湾分别比粤港澳少1500万人和小10120平方公里。粤港澳的GDP总量是杭州湾的1.63倍，剔除港澳第三产业的天然优势，仅将内陆地区作对比，杭州湾在第三产业占比GDP的指标上存在优势，且杭州湾区内人均GDP差异较小。在进出口额和实际利用外资额的绝对值上，杭州湾区虽不及粤港澳区，然而从相对水平来看，前者在进出口额和实际利用外资额对GDP的真实支持力度略大于后者。
相较杭州湾地区，粤港澳地区龙头企业更强势，但中型企业数量不占优势。杭州湾区知名企业家的出生地或籍贯多以本土为主，而粤港澳则来自五湖四海。若剔除香港因素，杭州湾地区的高等教育和科研院所资源远比粤港澳地区丰富。杭州湾由于宁波-舟山港和上海港的天量吞吐量因而在港口效能上遥遥领先粤港澳。粤港澳在广深之间的交通比杭州湾区内的沪杭更为密切，两大湾区的主要运能都集中在右翼。而相比粤港澳，杭州湾的左翼交通更有优势。
目前粤港澳内部存在三个相互独立的关税区，还没实现要素的自由流动；城市间在交通规划一体化、新兴产业错位发展、土地和资源集约利用、生态环境共治、公共服务同城化等方面还面临着协调难题；原始创新不足，区域内整体创新合作程度不深，创新资源未能完全实现共建共享，创新潜力尚未完全释放；交通枢纽功能不强，区域对外通道、湾区东西岸之间的连接依然薄弱，跨界交通基础设施衔接不够通畅；资源约束趋紧，生态环境压力严峻；在营商环境、国际影响力方面还有差距。
诚然，现阶段杭州湾在人口、面积和经济上与粤港澳的确存在不小的差距。根据对标数据来看，差距的关键在于杭州的体量和质量上与广州之间存在不对等，主要是因为杭州湾区所纳入的范围整体上远不及粤港澳区域。不可否认的是，杭州湾区在教育、港口和运能方面也存在自身的优势。
世界级工程——港珠澳大桥

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